TKO Hotels propose 2.0 milliards de dollars pour les hôtels de Service Properties Trust

TKO Hotels a annoncé avoir présenté une offre formelle écrite pour acquérir l’intégralité du portefeuille hôtelier de Service Properties Trust pour 2.0 milliards de dollars en numéraire. Dans un communiqué publié à Aberdeen, dans le Dakota du Sud, le 9 octobre 2026, TKO LLC a indiqué que cette acquisition permettrait à Service Properties Trust (SVC) de réduire sa dette et de se concentrer sur son activité d’immobilier commercial sous baux nets.

La proposition ne constitue pas un accord et reste soumise à des négociations, à l’approbation du conseil d’administration de SVC et à la finalisation de la documentation contractuelle. Pour les investisseurs et les exploitants hôteliers, elle dessine un possible changement de propriétaire du portefeuille et une sortie complète de SVC de l’hôtellerie, plutôt que les cessions sélectives que la direction de SVC aurait privilégiées, selon TKO.

Une offre visant une sortie complète de l’hôtellerie

TKO estime que son offre valorise les hôtels avec une prime substantielle par rapport à leur valorisation implicite de marché. Selon l’acquéreur potentiel, le prix proposé de 2.0 milliards de dollars pour le seul portefeuille hôtelier dépasse la capitalisation boursière totale actuelle de SVC.

À l’appui de son argumentaire, TKO a cité le cours de clôture de l’action SVC, à 6.49 dollars le 6 octobre 2026, ainsi qu’une baisse de plus de 50% sur les douze derniers mois. Ces chiffres s’inscrivent dans le plaidoyer de TKO en faveur d’un changement stratégique plus large et ne constituent pas une évaluation approuvée par SVC.

Jim Koehler, directeur général de TKO, a souligné l’importance du projet d’acquisition pour son entreprise. « Cette acquisition représente une occasion de transformation pour notre société », a-t-il déclaré, ajoutant que TKO souhaitait engager des discussions avec le conseil d’administration et la direction de SVC pour parvenir à un accord.

La réduction de la dette au cœur de l’argumentaire de TKO

TKO a indiqué que le produit de la vente permettrait à SVC de rembourser plus de quarante pour cent (40%) de son encours de dette tout en conservant sa plateforme de baux nets. Selon TKO, cette activité comprend un portefeuille de 745 biens immobiliers générant plus de 500 millions de dollars d’EBITDA annuel.

L’acquéreur potentiel a opposé les flux de trésorerie qu’il juge prévisibles et les besoins limités en capitaux de l’immobilier commercial sous baux nets à la complexité opérationnelle, aux dépenses d’investissement et à l’exposition aux cycles économiques de l’hôtellerie. TKO considère que le maintien des deux activités au sein d’un même bilan laisse le portefeuille hôtelier déterminer le coût du capital de SVC.

TKO a également estimé que SVC aurait peu de chances de retrouver son coût moyen pondéré actuel de la dette lors de futurs refinancements, compte tenu des conditions de taux d’intérêt actuelles et anticipées. Selon TKO, des capitaux supplémentaires pourraient être nécessaires pour assurer le service de la dette. L’entreprise s’est aussi interrogée sur la capacité de dépenses hôtelières continues à améliorer sensiblement les perspectives de refinancement de SVC.

Des négociations avec le conseil et des accords restent nécessaires

TKO a indiqué avoir mandaté des conseillers juridiques et financiers et être prêt à travailler à la conclusion d’accords définitifs. Selon Koehler, le paiement en numéraire élimine le risque de financement, même si le projet d’acquisition reste soumis à conditions.

La réalisation de l’opération nécessiterait la satisfaction des conditions de clôture usuelles ou la renonciation à celles-ci, ainsi que l’approbation du conseil d’administration de SVC et la signature de la documentation contractuelle. TKO a averti que rien ne garantissait la signature d’un accord ni la réalisation d’une transaction selon les modalités ou le calendrier envisagés, voire sa réalisation tout court.