TKO Hotels oferuje $2.0 mld za hotele Service Properties Trust

TKO Hotels ogłosiło złożenie formalnej pisemnej oferty zakupu całego portfela hoteli Service Properties Trust za $2.0 mld w gotówce. W komunikacie wydanym w Aberdeen w Dakocie Południowej 9 października 2026 roku TKO LLC podało, że proponowany zakup pozwoliłby Service Properties Trust (SVC) zmniejszyć zadłużenie i skoncentrować się na wynajmie nieruchomości handlowych w formule najmu netto.

Propozycja nie oznacza uzgodnionej transakcji: nadal wymaga negocjacji, zgody rady dyrektorów SVC i przygotowania ostatecznej dokumentacji. Dla inwestorów i operatorów hoteli oznacza potencjalną zmianę właściciela portfela połączoną z całkowitym wyjściem SVC z hotelarstwa, zamiast selektywnej sprzedaży aktywów, którą — według TKO — preferowało kierownictwo SVC.

Oferta zakłada całkowite wyjście z hotelarstwa

TKO argumentowało, że oferta wycenia hotele ze znaczną premią wobec ich wyceny wynikającej z notowań rynkowych. Według oferenta proponowana cena zakupu samego portfela hoteli, wynosząca $2.0 mld, przewyższa obecną kapitalizację giełdową całego SVC.

Na poparcie swojego stanowiska TKO przywołało kurs akcji SVC na zamknięciu sesji 6 października 2026 roku, wynoszący $6.49, oraz spadek o ponad 50% w ciągu poprzednich dwunastu miesięcy. Dane te stanowiły element argumentacji TKO za szerszą zmianą strategiczną, a nie ocenę wartości zaakceptowaną przez SVC.

Jim Koehler, dyrektor generalny TKO, określił proponowane przejęcie jako istotne dla oferenta. „To przejęcie stanowi dla naszej firmy szansę na przełomową zmianę” — powiedział, dodając, że TKO chce podjąć rozmowy z radą dyrektorów i kierownictwem SVC w celu osiągnięcia porozumienia.

Redukcja zadłużenia podstawą argumentacji TKO

TKO podało, że wpływy ze sprzedaży pozwoliłyby SVC spłacić ponad czterdzieści procent (40%) pozostającego do spłaty zadłużenia, przy zachowaniu działalności w segmencie najmu netto. Według TKO działalność ta obejmuje portfel 745 nieruchomości generujący rocznie ponad $500 mln EBITDA.

Oferent zestawił to, co określił jako przewidywalne przepływy pieniężne i ograniczone potrzeby kapitałowe w segmencie nieruchomości handlowych wynajmowanych w formule najmu netto, ze złożonością operacyjną, nakładami inwestycyjnymi i podatnością hoteli na wahania koniunktury. Zdaniem TKO utrzymywanie obu działalności w tym samym bilansie sprawia, że to portfel hoteli determinuje koszt kapitału SVC.

TKO argumentowało również, że w świetle obecnych i prognozowanych warunków dotyczących stóp procentowych SVC prawdopodobnie nie zdoła utrzymać dotychczasowego średniego ważonego kosztu długu przy przyszłym refinansowaniu. Oferent wskazał, że obsługa zadłużenia może wymagać dodatkowego kapitału, i zakwestionował, czy dalsze wydatki na hotele istotnie poprawią perspektywy refinansowania SVC.

Nadal potrzebne negocjacje z radą dyrektorów i zawarcie umów

TKO poinformowało, że zaangażowało doradców prawnych i finansowych oraz jest gotowe pracować nad ostatecznymi umowami. Koehler stwierdził, że gotówkowa struktura transakcji eliminuje ryzyko finansowania, choć proponowane przejęcie nadal podlega warunkom.

Finalizacja wymagałaby spełnienia standardowych warunków zamknięcia transakcji lub odstąpienia od ich wymogu, a także zgody rady dyrektorów SVC i podpisania dokumentacji. TKO zastrzegło, że nie ma pewności, czy umowa zostanie zawarta ani czy transakcja zostanie sfinalizowana na przewidywanych warunkach lub w zakładanym terminie — czy też w ogóle dojdzie do skutku.