TKO Hotels offre $2.0 miliardi per gli hotel di Service Properties Trust

TKO Hotels ha annunciato un'offerta formale scritta per acquisire l'intero portafoglio alberghiero di Service Properties Trust per $2.0 miliardi in contanti. In un comunicato diffuso da Aberdeen, nel South Dakota, il 9 ottobre 2026, TKO LLC ha dichiarato che l'acquisto proposto consentirebbe a Service Properties Trust (SVC) di ridurre il debito e concentrarsi sulle proprie attività immobiliari commerciali con contratti di locazione net lease.

La proposta non costituisce un'operazione concordata e resta subordinata alle trattative, all'approvazione del consiglio di amministrazione di SVC e alla formalizzazione della documentazione definitiva. Per investitori e operatori alberghieri, delinea un potenziale passaggio di proprietà del portafoglio e la completa uscita di SVC dal settore alberghiero, anziché le cessioni selettive che, secondo TKO, il management di SVC ha privilegiato.

L'offerta punta alla completa uscita dal settore alberghiero

TKO ha sostenuto che l'offerta attribuisce agli hotel un valore con un premio sostanziale rispetto alla loro valutazione implicita di mercato. Secondo l'offerente, il prezzo proposto di $2.0 miliardi per il solo portafoglio alberghiero supera l'intera capitalizzazione di Borsa attuale di SVC.

A sostegno della propria tesi, TKO ha citato il prezzo di chiusura del titolo SVC, pari a $6.49 il 6 ottobre 2026, e un calo di oltre il 50% nei dodici mesi precedenti. Questi dati rientravano nell'argomentazione di TKO a favore di un più ampio cambiamento strategico e non costituivano una valutazione avallata da SVC.

Jim Koehler, amministratore delegato di TKO, ha descritto l'acquisizione proposta come significativa per l'offerente. «Questa acquisizione rappresenta un'opportunità di trasformazione per la nostra società», ha dichiarato, aggiungendo che TKO intendeva avviare un confronto con il consiglio di amministrazione e il management di SVC per raggiungere un accordo.

La riduzione del debito al centro della proposta di TKO

TKO ha dichiarato che i proventi della vendita consentirebbero a SVC di rimborsare oltre il quaranta per cento (40%) del proprio debito in essere, mantenendo la piattaforma net lease. Ha descritto quest'attività come un portafoglio di 745 immobili che genera un EBITDA annuo superiore a $500 milioni.

L'offerente ha contrapposto quelli che ha definito flussi di cassa prevedibili e un limitato fabbisogno di capitale degli immobili commerciali in net lease alla complessità operativa, agli investimenti e all'esposizione ciclica degli hotel. Secondo TKO, mantenere entrambe le attività nello stesso bilancio fa sì che sia il portafoglio alberghiero a determinare il costo del capitale di SVC.

TKO ha inoltre sostenuto che difficilmente SVC potrebbe replicare l'attuale costo medio ponderato del debito nelle future operazioni di rifinanziamento, alla luce delle condizioni attuali e previste dei tassi di interesse. Ha affermato che potrebbe essere necessario ulteriore capitale per far fronte al servizio del debito e ha messo in dubbio che continuare a investire negli hotel migliorerebbe in misura sostanziale le prospettive di rifinanziamento di SVC.

Restano necessari il confronto con il consiglio e gli accordi definitivi

TKO ha dichiarato di aver incaricato consulenti legali e finanziari e di essere pronta a lavorare alla definizione di accordi definitivi. Koehler ha affermato che la struttura interamente in contanti elimina il rischio di finanziamento, sebbene l'acquisizione proposta resti soggetta a condizioni.

Il perfezionamento richiederebbe il soddisfacimento delle consuete condizioni di chiusura, o la rinuncia alle stesse, oltre all'approvazione del consiglio di amministrazione di SVC e alla firma della documentazione. TKO ha avvertito che non vi è alcuna garanzia che venga sottoscritto un accordo o che un'operazione si concluda nei termini o nei tempi previsti, né che si concluda affatto.