TKO Hotels tawarkan $2.0 miliar untuk portofolio hotel Service Properties Trust

TKO Hotels telah mengumumkan penawaran tertulis resmi untuk mengakuisisi seluruh portofolio hotel Service Properties Trust senilai $2.0 miliar tunai. Dalam pengumuman yang diterbitkan dari Aberdeen, South Dakota, pada 9 Oktober 2026, TKO LLC menyatakan usulan pembelian tersebut akan memungkinkan Service Properties Trust (SVC) mengurangi utang dan berfokus pada bisnis properti ritelnya dengan skema sewa neto.

Usulan tersebut belum menjadi transaksi yang disepakati dan masih memerlukan negosiasi, persetujuan dewan SVC, serta dokumentasi definitif. Bagi investor dan operator hotel, penawaran ini membuka kemungkinan perubahan kepemilikan portofolio sekaligus keluarnya SVC sepenuhnya dari bisnis perhotelan, alih-alih penjualan aset secara selektif yang menurut TKO lebih dipilih oleh manajemen SVC.

Penawaran ditujukan untuk keluar sepenuhnya dari bisnis perhotelan

TKO berpendapat bahwa penawarannya memberikan valuasi hotel-hotel tersebut dengan premi yang substansial terhadap valuasi pasar tersiratnya. Menurut pihak penawar, harga pembelian yang diusulkan sebesar $2.0 miliar untuk portofolio hotel saja melampaui seluruh kapitalisasi pasar SVC saat ini.

Untuk mendukung argumennya, TKO mengutip harga penutupan saham SVC sebesar $6.49 pada 6 Oktober 2026 serta penurunan lebih dari 50% selama dua belas bulan sebelumnya. Angka-angka tersebut merupakan bagian dari argumen TKO untuk perubahan strategis yang lebih luas, bukan penilaian valuasi yang didukung oleh SVC.

Jim Koehler, CEO TKO, menyebut usulan akuisisi ini penting bagi pihaknya. “Akuisisi ini merupakan peluang transformasional bagi perusahaan kami,” ujarnya. Ia menambahkan bahwa TKO ingin berdialog dengan dewan dan manajemen SVC untuk mencapai kesepakatan.

Pengurangan utang menjadi dasar argumen TKO

TKO menyatakan hasil penjualan akan memungkinkan SVC melunasi lebih dari empat puluh persen (40%) dari utang yang masih terutang, sekaligus mempertahankan bisnis sewa netonya. TKO menggambarkan bisnis tersebut sebagai portofolio yang terdiri atas 745 properti dan menghasilkan EBITDA tahunan lebih dari $500 juta.

Pihak penawar membandingkan arus kas yang disebutnya dapat diprediksi serta kebutuhan modal yang terbatas pada bisnis properti ritel dengan skema sewa neto dengan kompleksitas operasional, belanja modal, dan paparan siklus bisnis pada hotel. TKO berpandangan bahwa mempertahankan kedua bisnis dalam neraca yang sama membuat portofolio hotel menentukan biaya modal SVC.

TKO juga berpendapat bahwa SVC kemungkinan sulit memperoleh kembali biaya utang rata-rata tertimbang yang setara dengan saat ini dalam transaksi pembiayaan kembali mendatang, mengingat kondisi suku bunga saat ini dan proyeksinya. TKO menyatakan tambahan modal mungkin diperlukan untuk memenuhi kewajiban pembayaran utang dan mempertanyakan apakah belanja hotel yang berkelanjutan akan secara material memperbaiki prospek pembiayaan kembali SVC.

Negosiasi dengan dewan dan perjanjian masih diperlukan

TKO menyatakan telah menunjuk penasihat hukum dan keuangan serta siap mengupayakan perjanjian definitif. Koehler menyebut struktur pembayaran tunai ini menghilangkan risiko pendanaan, meskipun usulan akuisisi tersebut masih bersyarat.

Penyelesaian transaksi memerlukan pemenuhan atau pengesampingan syarat-syarat penutupan yang lazim, serta persetujuan dewan SVC dan penandatanganan dokumen. TKO mengingatkan bahwa tidak ada kepastian perjanjian akan ditandatangani atau transaksi akan selesai sesuai ketentuan maupun jadwal yang diantisipasi, atau bahkan terlaksana sama sekali.