TKO Hotels oferece $2.0 bilhões pelos hotéis da Service Properties Trust

A TKO Hotels anunciou uma oferta formal por escrito para adquirir todo o portfólio hoteleiro da Service Properties Trust por $2.0 bilhões em dinheiro. Em comunicado emitido em Aberdeen, Dakota do Sul, em 9 de outubro de 2026, a TKO LLC afirmou que a compra proposta permitiria à Service Properties Trust (SVC) reduzir a dívida e se concentrar em seu negócio de imóveis de varejo com contratos de locação líquida.

A proposta não constitui uma transação acordada e ainda depende de negociação, aprovação do conselho de administração da SVC e documentação definitiva. Para investidores e operadores hoteleiros, ela aponta para uma possível mudança na titularidade do portfólio e a saída completa da SVC da hotelaria, em vez das alienações seletivas que, segundo a TKO, a administração da SVC tem privilegiado.

Oferta visa à saída completa da hotelaria

A TKO argumentou que a oferta atribui aos hotéis um prêmio substancial em relação ao seu valor de mercado implícito. Segundo a proponente, o preço de compra de $2.0 bilhões proposto apenas pelo portfólio hoteleiro supera toda a capitalização de mercado atual da SVC.

Para sustentar sua posição, a TKO citou a cotação de fechamento das ações da SVC de $6.49 em 6 de outubro de 2026 e uma queda de mais de 50% nos doze meses anteriores. Esses números integraram a argumentação da TKO a favor de uma mudança estratégica mais ampla, não constituindo uma avaliação de valor endossada pela SVC.

Jim Koehler, diretor-executivo da TKO, descreveu a aquisição proposta como significativa para a proponente. “Esta aquisição representa uma oportunidade transformadora para nossa empresa”, afirmou, acrescentando que a TKO queria dialogar com o conselho e a administração da SVC para chegar a um acordo.

Redução da dívida sustenta a argumentação da TKO

A TKO afirmou que os recursos da venda permitiriam à SVC quitar mais de quarenta por cento (40%) de sua dívida em aberto, mantendo sua plataforma de locação líquida. Descreveu esse negócio como um portfólio de 745 imóveis que gera mais de $500 milhões em EBITDA anual.

A proponente contrapôs o que descreveu como fluxos de caixa previsíveis e necessidades limitadas de capital nos imóveis de varejo com locação líquida à complexidade operacional, aos investimentos de capital e à exposição cíclica dos hotéis. A posição da TKO é que manter os dois negócios no mesmo balanço faz com que o portfólio hoteleiro determine o custo de capital da SVC.

A TKO também argumentou que seria improvável que a SVC conseguisse reproduzir seu atual custo médio ponderado da dívida em futuras operações de refinanciamento, dadas as condições atuais e projetadas das taxas de juros. Afirmou que poderia ser necessário capital adicional para o serviço da dívida e questionou se a continuidade dos gastos com hotéis melhoraria de forma significativa as perspectivas de refinanciamento da SVC.

Negociações com o conselho e acordos ainda são necessários

A TKO afirmou ter contratado assessores jurídicos e financeiros e estar pronta para trabalhar na elaboração de acordos definitivos. Koehler caracterizou a estrutura de pagamento em dinheiro como capaz de eliminar o risco de financiamento, embora a aquisição proposta continue sujeita a condições.

A conclusão exigiria o cumprimento ou a dispensa das condições habituais de fechamento, além da aprovação do conselho da SVC e da assinatura da documentação. A TKO alertou que não havia garantia de que um acordo seria assinado ou de que uma transação seria concluída nos termos ou no prazo previstos, nem mesmo de que chegaria a ser concretizada.