TKO Hotels đề nghị mua danh mục khách sạn của Service Properties Trust với giá 2.0 tỷ USD

TKO Hotels đã công bố đề nghị chính thức bằng văn bản về việc mua toàn bộ danh mục khách sạn của Service Properties Trust với giá 2.0 tỷ USD bằng tiền mặt. Trong thông báo phát đi từ Aberdeen, South Dakota, ngày 9 tháng Mười năm 2026, TKO LLC cho biết thương vụ được đề xuất sẽ giúp Service Properties Trust (SVC) giảm nợ và tập trung vào hoạt động cho thuê bất động sản bán lẻ theo hợp đồng thuê thuần.

Đề xuất này chưa phải là một giao dịch đã được thống nhất và vẫn cần được đàm phán, được hội đồng quản trị SVC phê duyệt và hoàn tất hồ sơ thỏa thuận chính thức. Đối với các nhà đầu tư và đơn vị vận hành khách sạn, đề xuất mở ra khả năng thay đổi chủ sở hữu danh mục, đồng thời giúp SVC rút hoàn toàn khỏi mảng lưu trú, thay vì bán tài sản có chọn lọc — phương án mà theo TKO, ban lãnh đạo SVC ưu tiên.

Đề nghị hướng tới việc rút hoàn toàn khỏi mảng lưu trú

TKO lập luận rằng mức giá chào mua cao hơn đáng kể so với giá trị thị trường ngụ ý của các khách sạn. Theo bên chào mua, mức giá đề xuất 2.0 tỷ USD chỉ riêng cho danh mục khách sạn đã vượt toàn bộ giá trị vốn hóa hiện tại của SVC trên thị trường chứng khoán.

Để củng cố lập luận, TKO dẫn giá đóng cửa cổ phiếu SVC ở mức 6.49 USD vào ngày 6 tháng Mười năm 2026 và mức giảm hơn 50% trong mười hai tháng liền trước đó. Những số liệu này là một phần trong lập luận của TKO về sự cần thiết của một thay đổi chiến lược sâu rộng hơn, chứ không phải đánh giá định giá được SVC xác nhận.

Jim Koehler, giám đốc điều hành TKO, cho biết thương vụ được đề xuất có ý nghĩa quan trọng đối với bên chào mua. “Thương vụ này là cơ hội mang tính chuyển đổi đối với công ty chúng tôi,” ông nói, đồng thời cho biết TKO muốn làm việc với hội đồng quản trị và ban lãnh đạo SVC để đạt được thỏa thuận.

Giảm nợ là cơ sở cho lập luận của TKO

TKO cho biết số tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ giúp SVC thanh toán hơn bốn mươi phần trăm (40%) dư nợ, trong khi vẫn giữ lại mảng cho thuê thuần. TKO mô tả mảng kinh doanh này gồm danh mục 745 bất động sản, tạo ra hơn 500 triệu USD EBITDA mỗi năm.

Bên chào mua đối chiếu dòng tiền mà họ mô tả là có thể dự báo và nhu cầu vốn hạn chế của mảng cho thuê thuần bất động sản bán lẻ với sự phức tạp trong vận hành, chi đầu tư và mức độ chịu tác động của chu kỳ kinh tế ở mảng khách sạn. TKO cho rằng việc giữ cả hai mảng kinh doanh trên cùng một bảng cân đối kế toán khiến danh mục khách sạn chi phối chi phí vốn của SVC.

TKO cũng lập luận rằng SVC khó có thể duy trì mức chi phí nợ bình quân gia quyền hiện tại trong các giao dịch tái cấp vốn tương lai, xét đến mặt bằng lãi suất hiện tại và dự báo. TKO cho biết có thể cần thêm vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, đồng thời đặt câu hỏi liệu việc tiếp tục chi tiền cho khách sạn có cải thiện đáng kể triển vọng tái cấp vốn của SVC hay không.

Vẫn cần đàm phán với hội đồng quản trị và ký kết thỏa thuận

TKO cho biết đã thuê các đơn vị tư vấn pháp lý và tài chính, đồng thời sẵn sàng làm việc để tiến tới các thỏa thuận chính thức. Koehler mô tả cấu trúc thanh toán bằng tiền mặt là loại bỏ rủi ro thu xếp vốn, dù thương vụ được đề xuất vẫn phải đáp ứng các điều kiện.

Để hoàn tất giao dịch, các điều kiện hoàn tất thông thường phải được đáp ứng hoặc miễn áp dụng, đồng thời cần có sự phê duyệt của hội đồng quản trị SVC và các văn bản được ký kết. TKO lưu ý rằng không có gì bảo đảm một thỏa thuận sẽ được ký, hay giao dịch sẽ hoàn tất theo các điều khoản hoặc tiến độ dự kiến, hoặc thậm chí có thể hoàn tất.